2024.11.01

不動産売却をしたいがローン残債があるときの売却法や注意点

不動産売却を検討する際に、ローン残債がある場合の売却方法と注意点についてご説明します。ローン残債がある不動産を売却する場合、残債を完済する手続きや適切なタイミングを見極めることが重要です。以下に主な方法と注意点を挙げます。

1. 売却価格でローン残債を完済できる場合

• 方法：売却価格がローン残債を上回る場合、売却代金で残債を完済し、抵当権を抹消して売却が可能です。
• 手順：
  1. 売却価格を決定し、売却活動を開始。
  2. 売買契約を締結後、ローン残債を完済するための金額が売却代金から充当されます。
  3. 残債完済後、抵当権抹消手続きを完了し、引渡しが行われます。
• 注意点：売却価格が残債以上でないと完済ができないため、事前に査定を行い、売却価格とローン残高のバランスを確認する必要があります。

2. 売却価格がローン残債に満たない場合（任意売却）

• 方法：売却価格が残債に満たない場合は、金融機関に任意売却の承諾を得て売却を進める方法があります。
• 手順：
  1. 金融機関に事前相談し、任意売却の許可を取得します。
  2. 任意売却専門の不動産会社や業者と連携し、売却を進めます。
  3. 売却価格で不足する残債分については、別途返済方法を金融機関と取り決めることが一般的です（分割払いなど）。
• 注意点：
  • 任意売却は通常の売却よりも手続きが複雑です。金融機関の許可が必要なため、交渉が長引く可能性があります。
  • 任意売却が成立しない場合、最終的には競売となるリスクもあるため、早期に信頼できる不動産会社に相談することが重要です。

3. 不足分を自己資金や他の融資で補填して完済する

• 方法：自己資金や別のローンを用いて、売却後に残るローン残債を完済し、通常の売却を進める方法です。
• 手順：
  1. 売却後のローン残債を計算し、自己資金や別途の借入で完済可能かを確認します。
  2. 不足分の調達が可能であれば、通常通りの売却手続きを進め、抵当権抹消手続きを行います。
• 注意点：不足分の自己資金や融資を確保する必要があるため、資金計画を慎重に行うことが求められます。また、金融機関に事前相談し、資金調達の可否を確認することも重要です。

売却の際に注意すべき一般的なポイント

• 査定の正確さ：売却価格とローン残債のバランスがとれるかどうかは、事前の査定が正確であるかにかかっています。複数の不動産会社から査定を受け、適正な価格を確認することが必要です。
• 金融機関への早期相談：任意売却の可能性や一括返済の取り決めなど、早期に金融機関と連携することで、スムーズに手続きが進むことが多いです。
• 諸費用の計算：不動産売却には、仲介手数料や登記費用、税金などがかかるため、これらの費用を含めた計画を立てることが大切です。

不動産売却とローン残債の調整は慎重さが求められるプロセスです。信頼できる不動産業者や金融機関の担当者と十分に相談し、計画的に進めましょう。

 

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