住宅ローンが残っていても家は売却できる？ローン残債がある不動産の売り方と注意点

「住宅ローンがまだ残っているけれど、家を売ることはできるのだろうか」と不安に感じる方もいるのではないでしょうか。

結論からいうと、住宅ローンの返済中でも不動産を売却することは可能です。

ただし、住宅ローンを利用して購入した不動産には、一般的に金融機関の「抵当権」が設定されています。売却する際には、ローンを完済して抵当権を抹消できるように資金計画を立てることが重要です。※1

特に注意したいのが、「売却価格がローン残高を上回っているから大丈夫」とは限らないことです。仲介手数料や登記関係の費用など、売却にかかる費用も考慮して判断する必要があります。

この記事では、住宅ローンが残っている不動産を売却する場合の考え方と、ローンを完済できない場合の選択肢を分かりやすく整理します。

まず確認したいのは「ローン残高・査定価格・売却費用」

住宅ローンが残っている家の売却を考えたら、最初に次の3点を確認しましょう。

• 現在の住宅ローン残高

• 不動産の査定価格

• 売却にかかる費用の見込み

大切なのは、査定価格とローン残高だけを比較しないことです。

実際には、

売却代金 − 売却にかかる費用 ＝ 売却後の手取り見込額

として考え、この手取り見込額で住宅ローンを完済できそうかを確認します。

また、査定価格は実際にその価格で売却できることを保証するものではありません。まず査定で相場の目安を把握し、そのうえで無理のない資金計画を立てることが大切です。

アンダーローンとオーバーローンの違い

住宅ローンが残っている不動産の売却では、「アンダーローン」「オーバーローン」という言葉が使われることがあります。

状態	意味	売却時の考え方
アンダーローン	売却価格がローン残高を上回る状態	売却代金などで完済できれば通常の売却を進めやすい
オーバーローン	売却価格がローン残高を下回る状態	不足分をどのように補うか検討する必要がある

ただし、実際に売却できるかを考える際には、単純な売却価格ではなく、売却費用を差し引いた手取り見込額まで確認しておきましょう。

売却代金などでローンを完済できる場合

売却後の手取り見込額で住宅ローンを完済できる場合は、一般的な不動産売却と同じように進めることができます。

大まかな流れは次のとおりです。

1. 住宅ローン残高を確認する

2. 不動産会社に査定を依頼する

3. 売却活動を行う

4. 買主と売買契約を締結する

5. 売却代金などを使って住宅ローンを完済する

6. 抵当権の抹消や所有権移転などの手続きを行い、物件を引き渡す

法務局では、住宅ローンなどを完済した場合の抵当権抹消登記の手続きを案内しています。※1

実際の売却では金融機関側でも一括返済などの手続きが必要になるため、売却の予定が決まった段階で、利用している金融機関にも確認しておくと安心です。

売却してもローンが残る場合はどうする？

査定の結果、売却代金だけでは住宅ローンを完済できない見込みとなることもあります。

この場合でも、すぐに「売却できない」「任意売却しかない」と決まるわけではありません。

状況によって、いくつかの選択肢があります。

自己資金で不足分を補う

売却代金だけでは少し足りないものの、預貯金などの自己資金で不足分を補える場合は、ローンを完済したうえで通常の売却を進められる可能性があります。

たとえば住宅ローン残高が2,500万円で、売却後の手取り見込額が2,400万円の場合、差額の100万円と必要な費用を自己資金で用意できるかを検討します。

金額だけでなく、売却後の生活資金まで含めて無理のない判断をすることが大切です。

住み替えなら「住み替えローン」を検討できる場合もある

現在の家を売却して新しい住宅へ住み替える場合、金融機関によっては「住み替えローン」などの商品を取り扱っています。

住み替えローンは、現在の住宅を売却しても残ってしまうローンと、新しい住宅の購入資金をまとめて借り入れる仕組みです。※2

ただし、誰でも利用できるわけではなく、利用条件や審査基準は金融機関によって異なります。

住み替えを予定している場合は、新居の購入を先に進める前に、現在の住宅の査定と金融機関への相談を行っておくと資金計画を立てやすくなります。

返済の継続が難しい場合は任意売却を検討することもある

住宅ローンの返済自体が難しく、自己資金などでも不足分を補えない場合には、「任意売却」が選択肢となることがあります。

任意売却とは、住宅ローンを完済できない状態で、金融機関などの債権者と調整しながら不動産を売却する方法です。

住宅金融支援機構でも、返済の継続が困難となった場合の対応として、任意売却によって残債務を圧縮する方法を案内しています。※3

任意売却には金融機関などとの調整が必要になるため、通常の売却と同じように売主だけの判断で進めることはできません。

株式会社ロイズコーポレーションでは、任意売却にも現在取り組んでおり、過去に任意売却を成立させた実績があります。

「売却しても住宅ローンを完済できそうにない」「返済を続けることが難しくなってきた」といった場合も、状況を整理したうえで売却方法をご相談いただけます。

任意売却は金融機関との調整や売却までのスケジュールも重要になるため、返済が厳しくなっている場合は、できるだけ早めに金融機関や不動産会社へ相談することが大切です。

住宅ローンが残っている家を売るときの5つのステップ

「自分の場合は売却できるのか分からない」という方は、次の順番で確認すると整理しやすくなります。

1. 住宅ローン残高を確認する

まずは、現在どのくらい住宅ローンが残っているのか確認します。

金融機関のWebサービスや返済予定表などで確認できる場合もありますが、実際に一括返済する際の金額や必要な手続きについては、利用中の金融機関へ確認しましょう。

2. 不動産の査定を受ける

次に、不動産会社へ査定を依頼して、現在の売却価格の目安を確認します。

購入したときの価格や自分が希望する価格ではなく、現在の市場でどの程度の価格が見込めるのかを知ることが重要です。

3. 売却費用を含めて手取り額を計算する

売却価格からは、売却方法や物件によって仲介手数料、登記関係の費用、契約書にかかる印紙税などの費用が発生する場合があります。

査定額とローン残高だけではなく、最終的な手取り額を想定して計算しましょう。

4. 完済できない可能性があれば金融機関へ相談する

売却しても住宅ローンが残りそうな場合は、不足分を自己資金で補えるのか、住み替えローンなどを検討できるのかを整理します。

返済そのものが難しくなっている場合は、早めに金融機関へ相談することも重要です。

5. 自分に合った売却方法を決める

住宅ローンが残っているからといって、売却方法が一つに決まるわけではありません。

仲介で購入希望者を探す方法もあれば、不動産会社に直接買い取ってもらう方法もあります。

どの方法が適しているかは、希望する売却価格や売却時期、住宅ローン残高、住み替えの予定などによって変わります。

「査定価格＝売れる価格」ではない点にも注意

住宅ローン残債がある場合、査定価格を見て「この金額ならローンを完済できる」と判断したくなるかもしれません。

しかし、査定価格はあくまで売却価格の目安です。

実際の成約価格は、物件の状態や立地、市場の状況、販売期間、買主との条件交渉などによって変わります。

特にローン残高と査定価格の差が小さい場合は、売却価格が少し下がっただけで資金が不足することもあります。

余裕を持った資金計画を立て、査定の段階から不動産会社へ住宅ローン残高があることを伝えておくとよいでしょう。

ローン残債があっても、まずは査定して状況を整理することが大切

住宅ローンが残っているからといって、不動産を売却できないわけではありません。

まず確認したいのは、

• 住宅ローンがいくら残っているか

• 不動産がいくらくらいで売れそうか

• 売却後にどのくらい手元に残りそうか

という3点です。

売却後の手取り見込額でローンを完済できれば、通常の売却を進めることができます。

完済できない見込みの場合でも、自己資金で不足分を補う、住み替えローンを検討するなどの方法があります。返済の継続自体が難しい場合には、金融機関と相談しながら任意売却を検討するケースもあります。

株式会社ロイズコーポレーションでは、不動産の仲介・買取に加え、任意売却についてもご相談いただけます。現在も任意売却に取り組んでおり、過去に成立させた実績があります。

「住宅ローンが残っているけれど売却できるのか」「査定額よりローン残高の方が多くなりそう」といった段階でも、まずは現在の不動産の価格とローン残高を整理することから始められます。

状況に応じて、通常の仲介や買取、任意売却など、どの方法を検討すべきか一緒に整理していきましょう。

【仲介と買取の違いを確認したい方はこちら】

【住宅ローンが残っている不動産の売却について相談したい方はこちら】

参考資料・出典

※1 法務局「住宅ローン等を完済した方へ（抵当権の登記の抹消手続のご案内）」（2026年8月25日確認）

※2 一般社団法人 全国銀行協会「住宅ローン」（2026年8月25日確認）

※3 住宅金融支援機構「融資住宅等の任意売却」（2026年8月25日確認）