2024.12.06

不動産売却　未接道物件は売却できるのか

未接道物件とは、公道に接していない土地のことで、通常、不動産売却においては売却が難しいとされています。ただし、特定の状況や工夫次第では売却が可能です。以下で、未接道物件の売却が難しい理由と具体的な売却方法について解説します。

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未接道物件の売却が難しい理由

1. 法律的な問題
   日本では建築基準法第43条により、建物を建てるためには原則として4m以上の幅を持つ道路（公道）に2m以上接していることが必要です（いわゆる「接道義務」）。未接道物件ではこの条件を満たせず、建物を新築・再建築することができません。

2. 利用価値の制限

   • 再建築ができないため、不動産としての価値が大きく減少します。
   • 買い手にとっては利用可能性が大きく制限され、投資としても魅力が下がります。

3. アクセスの問題
   公道に接していないため、買い手がその土地を使用する際にアクセスに関するトラブル（隣地所有者との交渉など）が生じる可能性があります。

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未接道物件の売却方法

1. 隣接地の所有者に売却を提案
   未接道物件は隣接地の所有者にとって有用な場合があります。例えば、隣接地の拡張や形状の改善に役立つ場合です。この場合、隣地所有者に売却の打診を行うとスムーズに進むことがあります。

2. 接道義務を満たすための交渉
   隣接地の一部を購入するなどして公道に接する形に変更できれば、未接道物件としてのデメリットを解消できます。これには費用がかかるものの、物件の価値が向上します。

3. 専門の不動産業者に相談する
   未接道物件を扱う経験のある不動産業者は、再建築不可物件に特化した買い手リストを持っていることがあります。特に、資産価値を高める目的で購入する投資家や事業者がターゲットとなります。

4. 地役権の設定
   隣接地の所有者と交渉して地役権（通行権）を設定することで、買い手が安心して購入できる環境を整える方法です。

5. 相場よりも安価で売却する
   価値が制限されているため、相場よりも低価格で売却することで買い手の関心を引くことができます。

6. 競売や任意売却を検討
   手放すことを優先する場合、競売や任意売却を通じて売却する方法もあります。

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専門家のアドバイス

未接道物件の売却は専門知識と交渉力が求められます。不動産業者に相談し、隣地所有者との交渉や適切なマーケティングを行うことで売却成功の可能性を高めることができます。

 

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