未接道物件は売却できる？接道義務・再建築の可否と売却方法を解説

「所有している土地が道路に接していない」「不動産会社から再建築が難しいと言われた」など、未接道物件の売却で悩んでいる方もいるのではないでしょうか。

結論からいうと、未接道物件でも売却すること自体は可能です。

ただし、接道状況によって建物を建て替えられるかどうかや、購入を検討できる人の範囲が変わるため、一般的な土地や戸建てより売却が難しくなる場合があります。

大切なのは、「未接道だから売れない」「再建築できないから安くするしかない」とすぐに判断しないことです。

まずは、その土地がどのような道路に接しているのか、再建築の可能性があるのかを確認したうえで、物件の状況に合った売却方法を考えていきましょう。

未接道物件とは？

この記事では、建築基準法上の「接道義務」を満たしていない敷地や、その敷地に建つ建物を「未接道物件」として説明します。

建築基準法では、建物の敷地は原則として、幅員4m以上の建築基準法上の道路に2m以上接している必要があります。※1

ここで注意したいのが、「公道に面していない＝未接道」ではないという点です。

建築基準法上の道路には、公道だけでなく、一定の要件を満たす私道なども含まれます。また、幅員4m未満の道でも、建築基準法上の道路として扱われる場合があります。

そのため、見た目だけで「細い道だから未接道」「私道だから再建築できない」と判断することはできません。

未接道物件は必ず再建築できない？

接道義務を満たしていない敷地では、原則として新たな建物の建築や建て替えが難しくなります。

ただし、接道義務を満たしていないからといって、すべての物件が一律に再建築できないわけではありません。

建築基準法43条2項には、一定の条件を満たし、特定行政庁による認定や許可を受けた場合に、接道義務の適用を受けない仕組みがあります。※2

認定・許可の対象になるかどうかは、敷地周辺の状況や接している道、建築する建物の用途・規模などによって異なります。

また、具体的な取り扱いについては、物件所在地を管轄する行政庁への確認が必要です。

そのため、売却価格や売却方法を決める前に、まず「本当に再建築できない土地なのか」を確認しておくことが重要です。

未接道物件が売却しにくくなりやすい理由

未接道物件でも売買契約を結ぶことはできます。

一方で、一般的な物件と比べて購入を検討する人が限られやすくなる場合があります。

建て替えに制限がある場合がある

再建築ができない、または再建築に認定・許可が必要な土地では、購入後の利用方法が限られる可能性があります。

現在建っている住宅を利用できても、将来老朽化したときに建て替えられるか分からなければ、購入を慎重に考える人もいるでしょう。

将来の利用方法を判断しにくい

接道条件に問題がある物件では、「今ある建物をいつまで使えるか」「建て替えが必要になったときはどうなるのか」など、購入後の利用について確認する項目が増えます。

そのため、一般的な住宅や土地よりも、購入を検討する際のハードルが高くなることがあります。

道路や通路の権利関係を確認する必要がある

敷地から道路まで他人の土地を通る必要がある場合などは、その通路の所有者や、通行に関する権利関係も確認しておきたいポイントです。

なお、通行するための権利が確保されているからといって、それだけで建築基準法上の接道義務を満たすとは限りません。

「通行できるか」と「建築できるか」は分けて確認することが大切です。

未接道物件を売却する前に確認したい4つのこと

売却活動を始める前に、次の項目を確認しておくと、その物件に合った売り方を考えやすくなります。

1．接している道が「建築基準法上の道路」なのか

まず確認したいのが道路の種類です。

道路のように見えていても建築基準法上の道路に該当しない場合がある一方、私道や幅の狭い道でも、建築基準法上の道路として扱われていることがあります。

道路種別については、物件所在地を管轄する自治体の建築担当窓口などで確認できます。

2．敷地が道路にどの程度接しているのか

接道義務では、原則として建築基準法上の道路に2m以上接していることが求められます。

特に旗竿地のように道路から奥まった場所に土地がある場合は、道路と接する部分だけではなく、敷地まで続く通路状の部分の形状などについても確認が必要になることがあります。

図面だけで判断せず、必要に応じて現地の状況や行政上の取り扱いも確認しましょう。

3．建築基準法43条2項の認定・許可の可能性があるか

建築基準法上の道路に十分接していない場合でも、一定の条件を満たせば認定・許可を受けられるケースがあります。

また、過去にその土地で建築が認められていたとしても、将来の建て替えが自動的に認められるとは限りません。

「今家が建っているから、次も必ず建てられる」と判断しないことが重要です。

具体的な再建築の可否については、物件所在地を管轄する行政の建築担当窓口などへ確認しましょう。

4．通路や隣接地の所有関係

道路までの間に私有地がある場合は、

• 誰が所有しているのか

• 通行に関する取り決めがあるのか

• 境界はどこにあるのか

• 将来も通行できる状態なのか

といった点も確認しておきたいところです。

これらの情報を整理しておけば、売却を検討するときにも物件の状況を把握しやすくなります。

未接道物件を売却する主な方法

物件の状況が分かったら、それを踏まえて売却方法を検討します。

現在の状態のまま売却する

接道条件を変更せず、そのまま売却する方法です。

再建築に制限がある場合でも、現在の建物を利用したい人や、土地の利用目的が合う人などが購入を検討する可能性はあります。

重要なのは、接道状況や再建築の可否について、分かっている情報を整理したうえで売却を進めることです。

建物を修繕せず現在の状態で売却する方法については、【不動産売却の「現状渡し」について知りたい方はこちら】も参考にしてください。

隣接する土地の所有者に売却する

未接道物件の場合、隣地の所有者が購入を検討するケースも考えられます。

例えば、隣の土地と一体で利用することで敷地を広げられたり、土地の形状を使いやすくできたりする場合です。

一般の購入希望者にとっては利用しにくい土地でも、隣地所有者にとっては利用価値が生まれる可能性があります。

ただし、隣地所有者が必ず購入を希望するとは限らないため、選択肢の一つとして考えておきましょう。

隣地の一部を取得するなど、接道条件の改善を検討する

隣地所有者との協議によって土地の一部を取得するなど、接道条件を改善できるケースもあります。

必要な接道を確保できれば、土地の利用方法や購入を検討できる人の範囲が変わる可能性があります。

ただし、土地を取得すれば必ず再建築できるわけではありません。最終的に建築基準法上の接道条件を満たすのか、行政への確認が必要です。

また、土地の売買や分筆、境界の確認などに費用や時間がかかることもあります。

接道条件を改善するために費用をかけた方が必ず有利になるとは限らないため、実行する前に売却への影響も含めて検討しましょう。

仲介や不動産会社による買取を検討する

不動産を売却する方法には、仲介によって購入希望者を探す方法のほか、不動産会社による買取などがあります。

ただし、未接道・再建築不可の物件は、すべての不動産会社が取り扱えるとは限りません。

また、どの方法が適しているかは、

• 接道や再建築の状況

• 現在の建物の状態

• 隣地との関係

• 売却を希望する時期

• 希望する売却条件

などによって異なります。

最初から一つの方法に決めつけず、物件の状況を確認したうえで売却方法を検討することが大切です。

売却前に建物を解体するときは慎重に

古い家が建っていると、「更地にした方が売りやすいのでは」と考える方もいるかもしれません。

しかし、接道条件に問題がある可能性のある物件では注意が必要です。

建物を解体したあとに再建築できないことが分かった場合、現在の建物を利用するという選択肢もなくなってしまいます。

未接道や再建築不可の可能性がある物件は、再建築の可否を確認する前に解体を進めないことが大切です。

解体費用をかける前に、行政の建築担当窓口や不動産会社などへ相談しておきましょう。

「未接道だから売れない」と決めつける前に状況を確認しよう

未接道物件は、一般的な不動産より売却方法を慎重に考える必要がありますが、売却そのものができないわけではありません。

そして、見た目では道路に十分接していないように思えても、道路種別や行政上の取り扱いを調べた結果、想定していた状況とは異なることもあります。

まず確認しておきたいのは、

• 接している道が建築基準法上どのように扱われているか

• 道路と敷地がどの程度接しているか

• 再建築が可能なのか

• 建築基準法43条2項の認定・許可の可能性があるのか

• 隣地や通路の権利関係

といった点です。

物件の条件を正確に把握してから、その条件に合った売却方法を考えることが重要です。

ロイズコーポレーションでは、未接道・再建築不可の可能性がある物件についてもご相談を受け付けています。

ただし、接道状況や土地・建物の条件によっては、お取り扱いが難しい場合もあります。

「そもそも売却できるのか分からない」という段階でも、まずはお気軽にお問い合わせください。物件の状況を確認しながら、どのような選択肢が考えられるか整理していきます。

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参考資料・出典

※1 国土交通省「建築基準法（集団規定）」（2026年9月4日確認）

※2 国土交通省「（参考）接道義務に係る特例認定・許可（建築基準法第43条第2項）」（2026年9月4日確認）