不動産売却の媒介契約はどれを選ぶ？一般・専任・専属専任の違いと選び方

不動産会社に家や土地の売却を依頼するとき、「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」という言葉を目にすることがあります。

名前がよく似ているため、説明を聞いても「結局何が違うの？」と感じる方も多いのではないでしょうか。

実際にロイズでも、3種類の媒介契約について一通りご説明したあとに、「結局どう違うんですか？」と聞かれることがあります。

先にシンプルにまとめると、主な違いは「何社の不動産会社に依頼できるか」「自分で買主を見つけた場合に直接契約できるか」「不動産会社からどのくらいの頻度で報告を受けるか」の3点です。

どれか1つが必ず優れているわけではありません。 自分がどのように売却を進めたいかによって、合う媒介契約は変わります。

そもそも「媒介契約」とは？

媒介契約とは、不動産の売却や購入の仲介を不動産会社に依頼するときに結ぶ契約です。

不動産売却の媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。※1

売主にとって特に大きな違いを整理すると、次のようになります。

	一般媒介	専任媒介	専属専任媒介
複数の不動産会社へ依頼	できる	できない	できない
自分で見つけた買主との直接取引	できる	できる	できない
REINS（レインズ）への登録	法律上の義務なし	7日以内	5日以内
売主への活動報告	法律上の義務なし	2週間に1回以上	1週間に1回以上

専任媒介・専属専任媒介のREINSへの登録期限を数える際には、不動産会社の休業日は含まれません。また、専任媒介・専属専任媒介の有効期間は3か月を超えることができません。※1

一般媒介契約｜複数の不動産会社に依頼できる

一般媒介契約では、同じ物件の売却を複数の不動産会社に依頼できます。また、自分で買主を見つけた場合に、その相手と直接売買契約を結ぶこともできます。

「最初から1社に絞らず、複数の会社に売却活動を依頼したい」という方には検討しやすい契約です。

一方で、複数の会社へ依頼すれば、その分だけ連絡先や販売状況を売主自身で整理する場面も増えます。

また、「複数社に頼めば必ず高く売れる」というものでもありません。査定額だけでなく、それぞれの会社がどのような販売方針を考えているのかまで確認することが大切です。

専任媒介契約｜1社に任せつつ、自分で買主を見つけることもできる

専任媒介契約では、売却の仲介を依頼できる不動産会社は1社のみです。

ただし、売主自身が親族や知人などから購入希望者を見つけた場合には、その相手と直接契約することができます。

不動産会社にはREINSへの登録義務があり、売却活動の状況についても2週間に1回以上、売主へ報告する必要があります。※1

「売却活動の窓口は1社にまとめたい。でも、自分で買主を見つけた場合の選択肢は残しておきたい」という方には、専任媒介が候補になります。

専属専任媒介契約｜1社に任せ、よりこまめに報告を受ける

専属専任媒介契約も、仲介を依頼できる不動産会社は1社です。

専任媒介との大きな違いは、売主自身が買主を見つけた場合でも、その相手と直接売買契約を締結することができない点です。

一方、不動産会社にはREINSへ5日以内に登録する義務があり、売却活動についても1週間に1回以上の報告が必要です。※1

自分で買主を探す予定がなく、1社に任せながら、よりこまめに販売状況を確認したい方には選択肢の一つです。

「結局どう違うの？」をもっとシンプルに考えると

3種類の違いをすべて覚える必要はありません。

迷ったときは、次の順番で考えると整理しやすくなります。

まず、「複数の不動産会社に同時に依頼したいか」を考えます。

複数社に依頼したい場合は、一般媒介が候補です。

1社にまとめて任せたい場合は、専任媒介または専属専任媒介が候補になります。

次に、「自分で買主を見つける可能性があるか」を考えます。

自分で見つけた相手とも直接契約できるようにしておきたい場合は専任媒介、自分で買主を探す予定がなく、1社によりまとめて任せたい場合は専属専任媒介という違いがあります。

つまり、大きな違いは「何社に任せるか」と「自分で買主を見つけたときにどうするか」と考えるとわかりやすくなります。

REINSに登録されたら、売主自身も状況を確認できる

REINS（レインズ）とは、不動産会社同士が物件情報を共有するためのシステムです。

専任媒介または専属専任媒介で物件がREINSに登録されると、不動産会社から売主へ登録証明書が交付されます。

売主は登録証明書に記載された情報を使って専用画面へアクセスし、自分の物件の登録内容や取引状況を確認できます。2025年1月からは、登録証明書の二次元コードから売主専用画面へアクセスしやすくなる仕組みも導入されています。※2

媒介契約を結んだあとは不動産会社にすべて任せきりにするのではなく、どのような売却活動が行われているか確認することも大切です。

ロイズでは、どの媒介契約を選ぶかは売主様の希望を大切にしています

ロイズでは、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介についてそれぞれの違いをご説明したうえで、売主様のご希望を第一に、どの媒介契約でも対応しています。

「絶対にこの契約にしてください」と一律に決めるのではなく、複数社へ依頼したいのか、1社と相談しながら進めたいのかなど、ご希望を伺いながら決めていくという考え方です。

一方で、「特に希望はないけれど、どれを選べばいいかわからない」という場合には、まず3か月程度、専任媒介で売却活動を任せていただく方法をご案内することもあります。

窓口を1社にまとめることで、不動産会社と売主様の間で販売状況を共有しながら進めやすいためです。

もちろん、物件の状況や売却のご希望によって適した進め方は変わります。「専任媒介にしなければ売れない」「一般媒介の方が必ず高く売れる」といったものではありません。

契約の種類そのものよりも、自分の希望を不動産会社に伝え、納得したうえで売却活動を始めることが大切です。

媒介契約を結ぶ前に確認したい5つのこと

媒介契約を選ぶときは、「一般・専任・専属専任のどれにするか」だけでなく、実際にどのような売却活動をしてもらえるのかも確認しておきましょう。

契約前には、次のような点を不動産会社に聞いてみるのがおすすめです。

1. この物件をどのような人に購入してもらう想定なのか

2. どの媒体・方法で物件を紹介する予定なのか

3. 査定価格や売出価格にはどのような根拠があるのか

4. 売却活動の状況を、どのような内容で報告してもらえるのか

5. 反響が少なかった場合、いつ・どのように販売方針を見直すのか

査定額が高いか低いかだけではなく、「なぜその価格なのか」「その価格でどのように売る予定なのか」まで確認することが、不動産会社を比較するうえで重要です。

売却活動が思うように進まない場合の考え方については、【不動産売却が長引く原因と対処法を確認したい方はこちら】もあわせてご覧ください。

媒介契約は「自分がどう売りたいか」で選ぼう

一般媒介・専任媒介・専属専任媒介には、それぞれ違いがあります。

ただし、大切なのは契約名だけを見て「どれが一番お得か」を決めることではありません。

複数の会社に依頼したいのか、1社と相談しながら進めたいのか、自分で買主を見つける可能性があるのか。まずは自分が希望する売却の進め方を整理してみましょう。

売却までの希望時期や物件の状況によっても、適した方法は変わります。

「媒介契約の違いはわかったけれど、自分の場合はどれがいいのかわからない」という段階でも、不動産会社に相談して問題ありません。

ロイズでは、媒介契約の種類を決めつけるのではなく、売主様のご希望を伺いながら売却方法を一緒に考えています。

不動産売却や媒介契約について相談したい方は、【ロイズコーポレーションへのお問い合わせはこちら】

参考資料・出典

※1 国土交通省「宅地建物取引業法施行規則第十五条の七第四号の規定に基づく標準媒介契約約款」（2026年9月3日確認）

※2 国土交通省「＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ」（2026年9月3日確認）