登記簿の住所が昔のままでも家は売れる？住所変更登記と売却前の準備

家や土地を売ろうとして、登記簿に昔の住所が載っていることに気づいた。引っ越しのときに役所で手続きをしたので、登記も変わっていると思っていた方もいるのではないでしょうか。

登記簿の住所が古いことだけで、売却をあきらめる必要はありません。 ただし、買主へ名義を移す登記に向けて、売主の住所を現在のものに変更する登記が必要になります。売却の相談時に住所の違いを伝え、司法書士と準備を進めましょう。※1

住所変更登記は2026年4月1日から義務化されています。法律上の期限まで余裕があっても、売却の日程に間に合うとは限りません。「いつまでに登記が必要か」と「売却のためにいつ準備するか」を分けて考えてください。※2

最初に確認するのは、物件の所在地ではなく所有者の住所

登記簿は不動産の場所や面積、所有者などを記録したものです。その内容を証明する書類を「登記事項証明書」といいます。

住所変更登記で確認するのは、所有者として記録されている自分の住所です。売りたい家や土地の所在地を変える手続きとは異なります。

たとえば、家を買ったときは以前の賃貸住宅に住んでいて、その住所で登記をしたケースです。その後に購入した家へ引っ越していても、登記簿の所有者住所は以前のまま残っていることがあります。

住民票の転居・転入の手続きをしただけで、登記簿の書換えまで済んだとは判断できません。現在の住所と登記簿の記載を照らし合わせて確認しましょう。※3

2026年4月から、住所変更登記には期限がある

不動産の所有者として登記されている方は、住所や氏名に変更があった日から2年以内に、変更登記をする義務があります。2026年4月1日より前の変更も対象です。※2

住所が変わった時期	変更登記の期限
2026年4月1日以降	住所が変わった日から2年以内
2026年4月1日より前で、変更登記をしていない	2028年3月31日まで

正当な理由がなく義務に違反した場合は、5万円以下の過料が科される可能性があります。期限を過ぎた瞬間に一律で科されるという説明ではありません。※2

売却予定のある方は上の期限まで待たずに確認を始めてください。買主へ所有権を移す登記の前提として、住所変更登記を整える必要があるためです。申請の順序や引渡しまでの日程は、売却を担当する不動産会社と司法書士に相談しましょう。※1

スマート変更登記を申し出ていても、売却前には確認が必要

スマート変更登記は事前の申出などをもとに、法務局が住所や氏名の変更を確認して登記する制度です。国内に住む個人の場合は、氏名・生年月日などの「検索用情報」を申し出て利用します。申出は無料です。※3

ただし、申出が済んだことと、登記簿の住所が変わったことは別です。 法務局からの意思確認を経て、変更登記が進みます。※3

2026年11月12日時点の法務省の案内では、個人のスマート変更登記による実際の書換えは、2026年12月中旬以降です。2026年度の対象は、2026年3月31日までに検索用情報の登録が完了した方とされています。複数の不動産を持つ場合は、登録が完了した時期によって対象が分かれることもあります。※3

このため、売却の予定がある方は、スマート変更登記を申し出たまま待つのではなく、現在の登記の状態を確認してください。急いで住所を変更する必要がある場合の申請方法を、司法書士や法務局に相談しましょう。海外に住む個人はスマート変更登記の対象外です。※3

売却前に整理したい資料と情報

住所変更登記では、登記簿に記載された住所から現在の住所まで、移転の経緯を確認できることが必要です。資料の例には、住民票の写しや戸籍の附票の写しがあります。戸籍の附票はその戸籍にいる間の住所の履歴を記録した書類です。※4

一方、申請方法や確認できる情報によっては、住民票の写しなどの添付を省略できる場合もあります。書類を取り寄せる前に、自分の場合に必要な資料を確認してください。※4

整理するもの	相談時に伝えること
手元の登記事項証明書など	どの不動産の、どの住所が古いか
引っ越しの履歴	登記後にいつ、どこへ移ったか。分かる範囲で整理する
現在の住所・氏名	住所に加えて、結婚などで氏名も変わっていないか
スマート変更登記の申出に関する控え	申出の有無と、登記完了の連絡が来ているか
売却の希望時期	契約や引渡しの日が決まっているか

何度も引っ越している、古い住所の記録が見つからない、といった事情があれば最初に伝えましょう。手元の書類だけで経緯を確認できるか、不足する資料をどうそろえるかを司法書士に確認してください。

権利証や登記識別情報も見つからない場合は、住所変更とは別の準備が必要です。【権利証を紛失しても不動産は売却できる？再発行の可否と売る前の準備】も併せてご覧ください。

手続きの費用と日程は、何を確認すればよい？

スマート変更登記の申出が無料でも、自分で申請する住所変更登記や、司法書士に依頼する手続きまで、すべて無料になるわけではありません。※3・4

見積もりを取るときは、住所変更登記にかかる税金や資料の取得費、司法書士への報酬が含まれているかを確認しましょう。売買による所有権移転や、住宅ローンの抵当権を消す登記の費用とは、分けて確認すると比較しやすくなります。

日程についても「何日で終わる」と一律に見込まず、次の点を確認してください。

• 必要な資料がそろっているか
• 住所変更と、ほかの登記をどの順序で申請するか
• 引渡しに向けて、いつまでに書類を用意するか
• 資料が見つからない場合、引渡しの日程に影響するか

遠方に住んでいる方は書類の郵送や本人確認の方法も早めに相談しましょう。現地へ行く負担を含めた準備は、【遠方の不動産は現地に行かず売却できる？手続きの進め方と注意点】で説明しています。

登記の不安は、売却の相談時に伝えよう

登記簿の住所が古いと気づいたら、不動産の所在地、現在の住所、分かる範囲の引っ越し履歴、売却の希望時期を整理してください。書類が全部そろうまで、売却の相談を待つ必要はありません。

登記の具体的な申請や必要書類は司法書士・法務局へ、売却方法や契約・引渡しの希望は不動産会社へ相談すると、確認する相手が明確になります。

ロイズコーポレーションへの売却相談は、下記の窓口をご利用ください。「登記簿の住所が以前のまま」とお伝えいただくと、準備の状況を共有しやすくなります。

参考資料・出典

以下は2026年11月12日に確認した資料です。申請方法や必要書類は、個別の事情に応じて司法書士・管轄の法務局へご確認ください。

※1 法務局「所有権移転登記申請書（売買）・解説及び注意事項等」注4。売主の住所等が登記記録と一致しない場合の変更登記。
※2 法務省「住所等変更登記の義務化に関するQ＆A」。義務化の開始日、変更登記の期限、過料。
※3 法務省「スマート変更登記について」。申出と登記の流れ、個人の書換え時期、2026年度の対象、対象外となる方。
※4 法務局「転勤等で引っ越した（所有者の住所変更の登記をオンライン申請したい方）」。住所のつながりを示す情報、添付書類の省略、申請と納税、相談先。